新足迹

标题: ATO宣布严打房贷利息抵税 [打印本页]

作者: 玄武真人 时间: 2012-4-25 14:34
标题: ATO宣布严打房贷利息抵税
150万房产投资客恐损数千元

　　（本报讯）澳洲税务局的一道新税令让全澳约150万房产投资者警钟长鸣，因为这纸文书可能会让他们少掉数千元的税收优惠。

　　税务局已经宣布，将收紧针对部分贷款类型的利息扣除额。会计事务所BDQ解释称，很多投资者贷款买房，一边让租客帮他们供房，另一边还可以申请房贷利息（从应税收入中）扣除，税务局此后将加大对此类房产投资的审查力度。

　　在上周的一份决议中，ATO已经明确表态它反对投资者如此坐收渔利。税务专家Max Newnham指出：“人们把偿还房贷的压力全数转移给了租客，税务局没法接受这种做法。”此次政策调整将冲击房东们的退税额度。BDQ房产税专家Eddie Chung指出：“如果房租被用作偿还私人贷款，而借款人还可以转嫁利息成本，任何具备这两点特征的贷款类型都将是税务局严查的对象。”

　　全国税收和会计联合会的Andrew Gardiner指出，那些仰赖大额税赋扣除减轻自己投资贷款负担的人将因此感受到切切实实的财政压力。

　　税务局的决议具有追溯效力，因此房东以往的收入和扣除额也受到影响，重者可能会损失数千元。Gardiner建议房产投资人保守行动，不要妄图拿投资贷款的任何混合利息成本去申请税赋扣除。

　　税务专家Newnham表示，目前还无法估算受影响的房产投资人数量，“在我的客户中，比例可能不会超过10%”。

作者: mantou 时间: 2012-4-25 14:36
貌似很多人的投资房利息抵税的都有问题。

作者: Calvin_Mai 时间: 2012-4-25 14:43
这个的意思是取消NG还是严打那些假的NG啊，只要是真的就不怕了

作者: 长安悉尼 时间: 2012-4-25 14:44
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: jw888 时间: 2012-4-25 14:45
哦？

作者: 大杨树 时间: 2012-4-25 15:00
本报讯？？？
原文呢？

作者: 玄武真人 时间: 2012-4-25 15:24

原帖由 大杨树 于 2012-4-25 15:00 发表
本报讯？？？
原文呢？

http://www.theage.com.au/busines ... 20120424-1xjbv.html

作者: icebear 时间: 2012-4-25 16:01
放心吧！不回来真的，这个社会就是照顾有钱人的！所以才来付扣税！

作者: jewar 时间: 2012-4-25 16:14
没看懂

作者: mxgong 时间: 2012-4-25 16:28

原帖由 icebear 于 2012-4-25 16:01 发表
放心吧！不回来真的，这个社会就是照顾有钱人的！所以才来付扣税！

你是有钱人吗？是的话，那么你会得到照顾。

作者: 蜜蜂 时间: 2012-4-25 16:37
看不懂, 啥叫"如果房租被用作偿还私人贷款，而借款人还可以转嫁利息成本"? 房租不是要还投资房贷款吗? 只有投资房贷款利息>房租才能NG的呀, 怎么转嫁利息成本啊?

作者: wilsonbb 时间: 2012-4-25 16:42
这难不倒华人的

作者: Lucifer 时间: 2012-4-25 16:42
rental收入低于interest payment就不会有问题。

作者: MaxJay 时间: 2012-4-25 16:47
''Any loan arrangement that incorporates features that would effectively give rise to the capitalisation of interest on an investment loan while the loan repayments are used to pay down the principal of a private loan is now under the spotlight,''
我的理解是，如果你的投资房Homeloan是Interest Only的话，所有的利息都可以用来合法地做NG。但是如果Homeloan是Capital & Interest的话，就要在做税的时候分开计算。用来降低本金的那部分利息是不可以用来做NG的。
本来NG的定义也就是这样的。税局要严打的是那些用还本金的利息来抵税的人。如果按规定来做NG是不会有影响的。
不知道我的理解对不对。

作者: mickey_shao 时间: 2012-4-25 17:01

原帖由 MaxJay 于 2012-4-25 16:47 发表
''Any loan arrangement that incorporates features that would effectively give rise to the capitalisation of interest on an investment loan while the loan repayments are used to pay down the principal ...

估计是想拿还的本金当作利息来退税

作者: MU 时间: 2012-4-25 17:03
还本金当作利息退税的那基本上就是骗税。。要查很正常

作者: Brother 时间: 2012-4-25 17:14
Debt Recycling

作者: 鱼羊鲜 时间: 2012-4-25 17:19
税务局的决议具有追溯效力

作者: 明洁 时间: 2012-4-25 21:18
路过

作者: 多情圣手 时间: 2012-4-25 21:24
路过

作者: 天行健 时间: 2012-4-25 22:32
整个OFFSET就没这个问题！

作者: ingeer 时间: 2012-4-25 23:02
不管是P&I 還是IO 每年都有一張結單上面告訴你一共支付了多少利息的啊..

作者: isnacks 时间: 2012-4-25 23:14
政府要搞财政盈余，所以只要是能增加财政收入的方法，都用上了。ATO也开始越来越严了。

作者: kk09 时间: 2012-4-25 23:43
标题: 回复 isnacks 23# 帖子
穷凶极恶，ato 是想尽办法拿钱呀

作者: click 时间: 2012-4-26 00:04
rf的，不是经常有人问，自住房变投资房，redraw多还的部分，还说会计也说可以ng。
估计这部分要查跑不了。

作者: fengcoolzi 时间: 2012-4-26 01:23
还以为是不允许房贷利息当deduction了，正在想房租要涨了

作者: 豆包妈 时间: 2012-4-26 01:35
要严查现金出租房了？

作者: 大杨树 时间: 2012-4-26 12:17

原帖由 天行健 于 2012-4-25 22:32 发表
整个OFFSET就没这个问题！

do you know someone offset investment loan?

作者: MaxJay 时间: 2012-4-26 21:57
今天经高人指点，发现我原来的理解可能有偏差。又读了一遍原文，好像意思是如果把投资房的收入用来降低自己自住房的本金，而不用来降低投资房的本金，那么税局是不会放过的。
还有，原文里有这么一段话:
Property investors should be conservative and avoid claiming deductions for any compounding interest on their investment loan, Mr Gardiner said.
有人可以解释一下什么是“Compounding Interest”吗？

作者: lee2267 时间: 2012-4-27 00:01

原帖由 MaxJay 于 2012-4-26 21:57 发表
今天经高人指点，发现我原来的理解可能有偏差。又读了一遍原文，好像意思是如果把投资房的收入用来降低自己自住房的本金，而不用来降低投资房的本金，那么税局是不会放过的。这个翻译的来我要昏倒了。投资房的收入是我个人收入。我爱用来干嘛就干嘛。。ato管不着。
还有，原文里有这么一段话:
Property investors sh ...

银行利息能抵扣有且只有1种状况。。用来产生收入的投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了该account里面的所有利息的支出。。
2. 1个 loan account 含投资房。你申报了该account里面的银行每个定期扣除的钱既利息支出和本金还款。
3. 2个 offset account a 和 b。。offset account a 投资房。offset account b 自住房。自住房是 refiance from account a导致 account a 利息过高。。
account a 以前利息支出大概在 2500/月。refinance 后利息支出在 4000/月。。你仍然认为你可以申报抵扣 4000/月利息的应为 account a是投资房嘛。。
第3种是ato打击的重中之重。。如果你想refinance （EG：line of credit等产品）。。记得一定要先电话你的会计师咨询。。不要听信 broker的话。。他们不是专业人士。。refinance后开的贷款账户必须是投资房才可以申请利息抵扣。。

以前很多 accountant 只看每年的 annual interest summary 。用这个总数来给申报。。现在开始我们要看每个月的银行对账单。。就怕你啥时候refinance了又不告诉会计。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-4-30 23:42 编辑 ]

作者: cycwong21 时间: 2012-4-28 01:58
I think ATO is focused on Refinance of investment properties.

作者: qzard 时间: 2012-4-28 12:39

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表

银行利息能抵扣有且只有1种状况。。用来产生收入的投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了该account里面的所有利息的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

very correct!! beside,这不是什么新变动，本来就是应该这样做的，ato现在站出来提醒大家一下

作者: freshair 时间: 2012-4-28 13:07
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Taboo 时间: 2012-4-28 21:54
我这样租金高过利息的也只能退个折旧了吧。。。跟我没什么关系～

作者: mxgong 时间: 2012-4-29 01:10

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表

银行利息能抵扣有且只有1种状况。。用来产生收入的投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了该account里面的所有利息的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

明白了。。原来是这个。这些本来就都是不对的。。。难道以前ATO 不查吗？不是每个人都在5年查到一次吗？还有项目不查的？

作者: 依栏听荷 时间: 2012-4-29 11:08
那从自住房offset取款买投资房，这部分利息怎么算？可以抵税么

作者: kenny28 时间: 2012-4-29 19:28
标题: 回复 lee2267 30# 帖子
谢谢详细的解释。你的贴子总是深入主题。非常钦佩。希望多多普及税务知识，更多朋友少走弯路。

作者: lanlan1980 时间: 2012-4-29 19:37
还好，我以为要取消NG呢

作者: R2005 时间: 2012-4-30 21:11

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表

银行利息能抵扣有且只有1种状况。。用来产生收入的投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了该account里面的所有利息的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

說得很清楚,謝謝普及教育.

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-5 15:39

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表

银行利息能抵扣有且只有1种状况。。用来产生收入的投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了该account里面的所有利息的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

突然想到一个问题，如果是F/T，那么里面如果都是投资房，然后Trustee 或者beneficiary 把里面的mortgage 做了refinance，并且多贷出来的钱withdraw到自己的自住房里面。
那么在这个情况下ATO会找碴咩？

我记得作为Beneficiary，他们只不过需要额外申报从这个F/T里面获得benefit，但是F/T依然可以全额申报INT EXP吧？

作者: zn7726 时间: 2012-6-5 15:45

3. 2个 offset account a 和 b。。offset account a 投资房。offset account b 自住房。自住房是 refiance from account a导致 account a 利息过高。。
account a 以前利息支出大概在 2500/月。refinance 后利息支出在 4000/月。。你仍然认为你可以申报抵扣 4000/月利息的应为 account a是投资房嘛。。

自住转投资怎么算？假如自住买的时候30W, 几年后值40W了, refinance了(top up)拿出equity买新的自住, 然后旧的自住转投资. 这时投资房不是应该按40W的利息算NG吗?

作者: fox2010 时间: 2012-6-5 15:46
马克

作者: 一天 时间: 2012-6-5 15:51
看了

作者: dandan 时间: 2012-6-5 15:54

原帖由 lanlan1980 于 29-4-2012 19:37 发表
还好，我以为要取消NG呢

我也以为是要取消呢。我们的会计师很负责任，我们也什么都告诉他，所以很规范。

作者: TAXACCOUNTANT 时间: 2012-6-6 10:28
People who use line of credit will be affected, as they are claiming interest upon interest

作者: Traverse 时间: 2012-6-6 10:38

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表

银行利息能抵扣有且只有1种状况。。用来产生收入的投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了该account里面的所有利息的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

赞，每次都解释的很清楚。

作者: oscarii 时间: 2012-6-6 10:39

原帖由 依栏听荷 于 2012-4-29 11:08 发表
那从自住房offset取款买投资房，这部分利息怎么算？可以抵税么

应该可以。。不过我不是专业的，最好问问专业人士。。

作者: peterzhaoau 时间: 2012-6-6 10:49
看标题吓了一跳，不过我们老老实实申报，应该不受影响吧。
不过一定要和会计师好好确认过才行！

作者: 527457 时间: 2012-6-6 10:51

原帖由 zn7726 于 5-6-2012 15:45 发表

自住转投资怎么算？假如自住买的时候30W, 几年后值40W了, refinance了(top up)拿出equity买新的自住, 然后旧的自住转投资. 这时投资房不是应该按40W的利息算NG吗?

你的投资行为从房子40W时开始当然按照40W的利息算

作者: larry0619 时间: 2012-6-6 10:56

原帖由 zn7726 于 2012-6-5 15:45 发表

自住转投资怎么算？假如自住买的时候30W, 几年后值40W了, refinance了(top up)拿出equity买新的自住, 然后旧的自住转投资. 这时投资房不是应该按40W的利息算NG吗?

因为你拿出来的equity不是用来投资用途，所以不能扣除这部分的利息

作者: lalaladog 时间: 2012-6-6 11:39
如果拿出来的钱，是存了很高的定期，怎么讲？

作者: lee2267 时间: 2012-6-6 13:42

原帖由 527457 于 2012-6-6 10:51 发表

你的投资行为从房子40W时开始当然按照40W的利息算

you are wrong.. dont confuse ppl.. mate

作者: abh 时间: 2012-6-6 13:47
很好，取消NG更好，踏踏实实付清房款收租挺好的。

作者: loushenghong 时间: 2012-6-6 13:51
如果每笔贷款都是separate loan，还正不知道税务局能查出什么道道子。

作者: abh 时间: 2012-6-6 14:05

原帖由 loushenghong 于 2012-6-6 13:51 发表
如果每笔贷款都是separate loan，还正不知道税务局能查出什么道道子。

如果每笔贷款都是separate loan，税务局就不会说要严打了。

作者: yybb 时间: 2012-6-6 14:24

原帖由 lee2267 于 2012-6-6 13:42 发表

you are wrong.. dont confuse ppl.. mate

能详细解释一下应该怎么算吗？谢谢。

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-6 14:57

原帖由 loushenghong 于 2012-6-6 13:51 发表
如果每笔贷款都是separate loan，还正不知道税务局能查出什么道道子。

明鉴，
昨天问我我家妹纸了，她说一般都是一个房子一个loan，你refinance以后也就变成了一个新的loan。
如果之前是做investment用途那么结果refinance以后的loan依然是investment。
而且一般都是有了investment property之后继续investment，所以topup出来的钱投入了新的property，从而多出来的那部分利息依然是合法的利息支出。

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-6 15:39

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-6 14:57 发表

明鉴，
昨天问我我家妹纸了，她说一般都是一个房子一个loan，你refinance以后也就变成了一个新的loan。
如果之前是做investment用途那么结果refinance以后的loan依然是investment。
而且一般都是有了investment property之后继续investment，所以topup出来的钱投入了新的property，从而多出来的那部分利息依然是合法的利息支出。

这就要看“新”的property到底是投资出租的，还是自主的了。不要简单的把一个贷款理所当然的看成一个整体，仅仅因为该贷款的抵押物是投资房所以该贷款的所有利息就都可以扣税的想法是不正确的，如果该贷款里有一部分是新top up出来的，那这部分贷款额对应的利息能不能扣税就要看这笔钱的用途了——投资or私人用途（买自住房是私人用途），私人用途的话这部分贷款额产生的利息就不能扣税。

这个问题都是足迹投资房贷款扣税相关问题的月经贴了，建议还不清楚的人多看看旧帖，或者直接上ATO网站也一清二楚。

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-6 15:40

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-6 15:39 发表

这就要看“新”的property到底是投资出租的，还是自主的了。不要简单的把一个贷款理所当然的看成一个整体，仅仅因为该贷款的抵押物是投资房所以该贷款的所有利息就都可以扣税的想法是不正确的，如果该贷款里有一部分是新 ...

我都说了invest之后的房子一般都是继续invest啦……不存在自主的问题了。

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-6 15:45
标题: 回复 rogerze5046 59# 帖子
你讲得不清楚，“一般都是？”那万一人家不是“一般都是”呢？很容易让不懂的人错误理解。

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-6 15:57

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-6 15:45 发表
你讲得不清楚，“一般都是？”那万一人家不是“一般都是”呢？很容易让不懂的人错误理解。

汗……这个也要较真？
澳洲的tax law都写得不清不楚，很多都有的argue，要不您多花点功夫跟他们说说？

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-6 16:53

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-6 15:57 发表

汗……这个也要较真？
澳洲的tax law都写得不清不楚，很多都有的argue，要不您多花点功夫跟他们说说？

不是跟你咬文嚼字。

特别是你下面这句话：
“如果之前是做investment用途那么结果refinance以后的loan依然是investment。”

误导太严重。

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-6 17:19

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-6 16:53 发表

不是跟你咬文嚼字。

特别是你下面这句话：
“如果之前是做investment用途那么结果refinance以后的loan依然是investment。”

误导太严重。

太可笑了……难道你要我发帖的时候还跟一个声明么？
home loan可以做成investment 和 owner‘s occupy，
我都说了一般情况下一开始是做investment 的依然还是做成investment，即使是在refinance以后。
毕竟从税收的角度上来看换成owner’s occupy并没有啥特别的好处。

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-6 17:53
标题: 回复 rogerze5046 63# 帖子
我说的是loan的实际用途，你说的是loan的种类。能不能扣税是看loan的实际用途，而不是loan的类别。更没必要纠结loan的种类是investment还是换成owner’occupy。investment种类的loan依然可以拿去做private用途。loan的种类都是银行定的，ATO只看loan的实际用途。你要还没明白你的话误导人的地方在哪里我们就没必要讨论了。That's it。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-6 17:55 编辑 ]

作者: junniao 时间: 2012-6-6 17:56
还是去问问 thomas怎么说。

作者: lee2267 时间: 2012-6-6 19:13
没什么好争议的 30# 基本列出了所有的假如

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-6 19:27

原帖由 lee2267 于 2012-6-6 19:13 发表
没什么好争议的 30# 基本列出了所有的假如

呵呵～～～那个的确挺全面的说。

我在意的不是观点的对错，一个论坛，本身就是开放给大家互相交换意见的。

不过动不动就评论别人观点的对错，故作专家的样子实在让人受不了。

作者: luluau 时间: 2012-6-6 19:45

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-6 19:27 发表

呵呵～～～那个的确挺全面的说。

我在意的不是观点的对错，一个论坛，本身就是开放给大家互相交换意见的。

不过动不动就评论别人观点的对错，故作专家的样子实在让人受不了。

如果是你理解错了一些条款，别人给你指出来，这有什么不好？至少你自己纠正了一个错误的认识，以后类似的情况你可以避免。同时也避免了你的错误误导别人。

论坛是交流，不评论怎么交换意见 - 只要不是恶毒的人身攻击？文过饰非的臭毛病，要远比“故作专家” 更让人讨厌。尤其是政策条款的理解，一个误导可能造成别人的损失的。

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-6 19:49

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-6 17:53 发表
我说的是loan的实际用途，你说的是loan的种类。能不能扣税是看loan的实际用途，而不是loan的类别。更没必要纠结loan的种类是investment还是换成owner’occupy。investment种类的loan依然可以拿去做private用途。loan的种类都是银行定的，ATO只看loan的实际用途。你要还没明白你的话误导人的地方在哪里我们就没必要讨论了。That's it。

呵呵,如果误导你了,那真的不好意思.
其实冷静一点看看别人怎么说,也至于搞得这么鸡同鸭讲.
我打一开始都是在说loan的用途,意思是说绝大部分的人都是先有自主,再有投资房.
在有投资房的情况下把投资房的loan去做refinance,top up出来的钱多数也是继续投资.(除非是想改变自住房的住房条件,或其他)那么由top up产生的额外的利息是可抵税的.

顺便说一下,loan的种类是申请人定的,和银行无关.银行负责套用相关的条款来审批你的loan application.
loan的种类和税务关系不大,不过和申请first home buyer之类的是有关系的,当然这个可以电话去解释,只不过过程麻烦一点.

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-6 20:02
标题: 回复 luluau 68# 帖子
我不介意自己有错被别人点出来,可以明说,问题是给个所以然啊.

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-7 01:06
标题: 回复 rogerze5046 70# 帖子
"不过动不动就评论别人观点的对错?" ——如果你不想别人评论你的观点，你大可以后面跟个说明“此回复拒绝被评论”。。。不过我还真是第一次见到有人在论坛发表意见，然后对别人“动不动评论他的观点对错”很生气。。。

我只是指出你的话有容易误导人的地方，你就说我“故作专家”？——请就事论事，不要因为别人有不同的意见上来就给人扣帽子。我反倒觉得只有所谓的专家们最介意人家说他的观点不对。

“我不介意自己有错被别人点出来,可以明说,问题是给个所以然啊.”——上面刚对我“动不动就评论你观点的对错”很生气，现在又马上不介意了？后面半句我彻底无语了，搞半天我说了这么多原来你还不明白个“所以然啊”。。。

如果我前面哪里说得不对，你也可以指出来，我一点都不介意，如果能找到自己观点的不足或者不曾想到的地方，然后改变提升不是更好？

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-7 01:09 编辑 ]

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-7 01:11

原帖由 luluau 于 2012-6-6 19:45 发表

如果是你理解错了一些条款，别人给你指出来，这有什么不好？至少你自己纠正了一个错误的认识，以后类似的情况你可以避免。同时也避免了你的错误误导别人。

论坛是交流，不评论怎么交换意见 - 只要不是恶毒的人身攻击？文过饰非的臭毛病，要远比“故作专家” 更让人讨厌。尤其是政策条款的理解，一个误导可能造成别人的损失的。

谢谢这位童鞋的理解！:)

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-7 11:52

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-7 01:06 发表
"不过动不动就评论别人观点的对错?" ——如果你不想别人评论你的观点，你大可以后面跟个说明“此回复拒绝被评论”。。。不过我还真是第一次见到有人在论坛发表意见，然后对别人“动不动评论他的观点对错”很生气。。。

...

这位仁兄，我指的是抓住小辫子不放，让人很不舒服。
你看看你又“引经据典”说了这么多，……算了……楼都歪了……
你净顾着评论我了，你要是对这个政策有啥想法，可以直接说。
虽然帖子大家搜搜还是可以找得到的，不过你有啥高见还是直接说出来比较好。

作者: yybb 时间: 2012-6-7 12:00
怎么吵起来啦。。。

作者: kr2000 时间: 2012-6-7 13:00
如果查每月的利息支出，下面这种情况怎么算：
自住房贷400k,offset里有100k，每月的利息是按300k算的
如果把offset里100k买房自住，以前的自住房做投资利息将按400k算
这样利息发生了改变，税局会查吗，不是应该查具体贷款额，而不是利息有没有改变吗
如果只查利息，那offset就没有含义了？

原帖由 lee2267 于 2012-4-27 00:01 发表

银行利息能抵扣有且只有1种状况。。用来产生收入的投资房。。
ato打击以下几种人：
1. 1个 loan account 含投资房和自住房。。你申报抵扣了该account里面的所有利息的支出。。
2. 1个 loan account 含投资 ...

作者: Traverse 时间: 2012-6-7 14:46
吵来吵去的积分就上去了。

作者: lee2267 时间: 2012-6-7 19:41

原帖由 kr2000 于 2012-6-7 13:00 发表
如果查每月的利息支出，下面这种情况怎么算：
自住房贷400k,offset里有100k，每月的利息是按300k算的
如果把offset里100k买房自住，以前的自住房做投资利息将按400k算
这样利息发生了改变，税局会查吗，不是应该查具体贷款额，而不是利息有没有改变吗
如果只查利息，那offset就没有含义了？

自住房贷400k,offset里有100k，每月的利息是按300k算的---我们计算的时候用实际净贷款300k和银行账单相同。

如果把offset里100k买房自住，以前的自住房做投资。。利息将按300K 算
偶们有专业的软件。。输入 300k。。直接得出每月的利息。。你实际银行账单将是 400k的利息。。我们就忽视了。。
如果你自己留心的话。。就会发现退税的时候出租房的利息和你银行利息是不match 的。。只少不多。。这个情况就是accountant 已经
adjust了。。很多时候都是懒的和客户去说。。。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-6-7 19:45 编辑 ]

作者: applew 时间: 2012-6-7 19:50
路过

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-7 20:11

原帖由 lee2267 于 2012-6-7 19:41 发表

自住房贷400k,offset里有100k，每月的利息是按300k算的---我们计算的时候用实际净贷款300k和银行账单相同。

如果把offset里100k买房自住，以前的自住房做投资。。利息将按300K 算
偶们有专业的软件。。输入 300k。。直接得出每月的利息。。你实际银行账单将是 400k的利息。。我们就忽视了。。
如果你自己留心的话。。就会发现退税的时候出租房的利息和你银行利息是不match 的。。只少不多。。这个情况就是accountant 已经
adjust了。。很多时候都是懒的和客户去说。。。

利息按40万算。不想再多解释。有疑问的同学可以去问自己的accountant。

作者: lee2267 时间: 2012-6-7 20:14
恩。。利息按30万算。不想再多解释。有疑问的同学可以去问自己的accountant。

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-7 21:19
楼上，我不得不说，虽然你是一个accountant，但我认为你对property相关的一些税务并不是很熟悉。你把offset account的最重要的用途和优点直接抹煞掉了。

下面我们就事论事，nothing personal

我们可以看看下面这个例子（分别使用offset account和repay first and redraw later两种方式）：

自住房，有400K贷款，有100K余钱。那么可以

1. 100K放进offset account，总贷款额400K被Offset掉100K，那么每月支付利息按300K贷款额计算；

2. 100K直接repay到loan account里，loan balance降到300K，每月支付利息也是按300K计算；

到这里两种情况都还一样。

那么接下来：

1. 把offset account里的100K取出来去买新的自住房，原自住房转变为投资房；（此时由于原自住房的offset account里的balance已降为0，那么原自住房贷款每月还款利息将是按400K贷款额计算）

2. 从原loan account里redraw出100K去买新自住房，原自住房转变为投资房；（redraw后原自住房 loan account balance从300K升高到400K，那么自住房贷款每月还款利息也是按400K贷款额计算）

从这里开始，差别就出现了：

1. 在这种情况下，所有资金的操作都是在offset account里完成的，原自住房loan account balance从始至终都是400K；这原始的400K贷款额始终都是支付在购买原自住房的款项里，那么从原自住房转变成投资房的时候开始，这400K贷款产生的全部利息将得到税务抵扣；

2. 在这种情况下，原自住房loan account balance在repay100K之后从400K降到了300K，然后再redraw出100K买新自住房，那么loan account balance又从300K升到了400K；从这里可以看到，原400K贷款额在repay之后是降到了300K，之后redraw出来的100K，在ATO的角度看来，是一个新的贷款，这部分贷款产生的利息能不能扣税，将取决于这100K的用途——这里这100K被用于购买了新的自住房（自然就是私人用途），那么这100K产生的利息将不能扣税，只有原300K贷款额产生的利息可以扣税。

从上面可以看到，通过把100K多余资金放入offset account而不是当作repayment还入loan account中，避免了对原loan account balance造成变化，从而也就避免了以后可能会出现的任何影响原loan account 用途变化的情况（这里就是购买了新自住房）。这就是使用offset account的最大优点。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-7 21:36 编辑 ]

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-7 21:26
其实我举的例子，在互联网上随便搜一搜关于Offset用途和优点的文章，或者对比redraw方式的文章，都可以找到很多。比如下面这个，只不过是是把原贷款额变成350K，放入offset的还是100K不变。

The big differences between redraw and offset accounts

Funds paid into loan and then redrawn for personal purposes such as for a deposit on an owner occupied home or for general spending will affect the tax deductibility of the loan interest going forward. If for example the loan is an investment loan or if the intention is to convert it to an invest loan in the future using redraw for personal purposes is a mistake that can't be undone.

For example the if you had a home loan balance of $350,000 and you paid $100,000 into the loan thereby owing $250,000 on which the interest would then be calculated. If you then decided to redraw that $100,000 your loan balance would again be $350,000 and the interest on the loan would be calculated accordingly however and this is the kicker... down the track if you wanted to turn the underlying property into an investment this loan would become an investment loan however the interest that is tax deductible on the loan would have to be apportioned over the total interest charged as the $100,000 redrawn was not used for investment purposes. Effectively meaning you could only claim interest on $250,000 going forward.

So you can see redraw has the capacity to really complicate the tax deductibility status of your loans interest. You can also see how redraw could get very messy very quickly from an accounting point of view especially if you redrew and paid extra funds into your loan repeatedly and those redraws had mixed uses. Each redraw and additional repayment would have to be looked at individually. For those that used their loan like an offset account by having their salary paid into their loan and using redraw to access day to day spending money the complications are even more dramatic.

The benefit of an offset account over redraw

In the example above all the complications could be avoided by using an offset account. Using the above example if you instead opted to leave your $100,000 in an offset account rather than pay the funds into your loan and then used the full $100,000 (for whatever you liked) the interest on the full $350,000 would remain tax deductible as the loans balance would not have changed at any time. The only change would have been to the offset account balance and resultant interest calculation.

原文全文：http://mortgageexpertsonline.com ... ost/offset_account/

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-7 21:32 编辑 ]

作者: lee2267 时间: 2012-6-8 00:45
morgage expert 不是tax expert。这个没什么好争论的。。
对于究竟是能用哪个。。请自行咨询自己的 accountant。。。。没有必要争论啦。。
如果你对accountant A 不满意。。可以找 accountant B嘛。。

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-8 08:35

原帖由 Traverse 于 2012-6-7 14:46 发表
吵来吵去的积分就上去了。

被发现了咩？！

作者: lee2267 时间: 2012-6-8 08:50

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-8 08:35 发表

被发现了咩？！

被发现了...

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-8 12:00
标题: 回复 lee2267 83# 帖子
楼上，你觉得我上面举的例子哪里不对，请指出来。我欢迎有不同意见，欢迎讨论。

至于我后面找的那篇文章，类似的网上一大堆，要找个tax agent写的也不是什么难事。最主要是你要觉得人家说得不对，请就事论事，不要说人家只是morgage expert，说的就一定没tax expert对。你把话往说话人的身份方面扯，就偏离主题了。只要人家说的对，管人家是什么身份。

你不想多争论，没关系，你只要google到哪怕是一篇结论相反的例子贴上来，我都不胜感激。

offset account这个东西，出来又不是一天两天的了，local forum，property magazine上讨论过不计其数，其中很多也是accountant撰文讨论或者Q&A答疑的。

你最后一句话说得对，accountant很多，不见得每个accountant说出来的都是对的。拿几十万上百万年薪做A&M的accountant有，帮人报报税做做小生意帐目的accountant也大把，他们的水平，经验和学识可能会差十万八千里。对每个领域的了解更不可能面面俱到。希望大家不要迷信专业人士。也希望每个专业人士不要只因为有个头衔，就认为凡是自己领域内的东西自己说的都是对的，结果固步自封。

你如果真的是一个对自己的客户负责任的accountant，请花点时间好好研究下offset account。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-8 12:01 编辑 ]

作者: gwang 时间: 2012-6-8 12:06
Offset里的钱，怎么用都行。不过如果放到homeloan里的钱，拿出来需要解释。

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-8 12:09

原帖由 rogerze5046 于 2012-6-8 08:35 发表

被发现了咩？！

同样是回复，你这几秒钟的字真的是很赚啊。我辛辛苦苦写了一大篇，得到的分结果不也跟你拿的一样。同样是骗分，你也太不敬业了吧。

给你简单指出来吧，说人家没有说个所以然；真的认认真真给你讲了吧，又说人家是回复挣分。

还好这个帖子大家都可以看得到，只要有别的同学，哪怕只有一个两个，看到我写的，有点帮助有点收获，那我也就满足了。

作者: 岁月留下的痕迹 时间: 2012-6-8 12:23
同以为上面那个贴子应该是以400K计啊？！

诚请这方面的TX解答

作者: 岁月留下的痕迹 时间: 2012-6-8 12:26

原帖由 MaxJay 于 2012-4-26 21:57 发表
今天经高人指点，发现我原来的理解可能有偏差。又读了一遍原文，好像意思是如果把投资房的收入用来降低自己自住房的本金，而不用来降低投资房的本金，那么税局是不会放过的。
还有，原文里有这么一段话:
Property investors sh ...

你别说，这可能还真是个漏洞，你收了租金，虽然会申报收入，但是你没有去扣除投资房的利息和本金，而是去扣除自己自住房的本金，你不是多抵扣了利息了嘛！！不过这个漏洞应该不大吧？！

作者: 花正红 时间: 2012-6-8 12:51
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: kr2000 时间: 2012-6-8 12:54
这个问题从老妖的置顶贴就有答案了
这也是为什么大多网友都在自住房设置offset account的原因，包括我在内
再次感谢老妖

只是出了这个新闻，而30＃的tax accountant分析的东西让我怀疑这个offset的行为要被ato否定了。如果不是，应该是按400k算

原帖由 岁月留下的痕迹 于 2012-6-8 12:23 发表
同以为上面那个贴子应该是以400K计啊？！

诚请这方面的TX解答

作者: lee2267 时间: 2012-6-8 12:58
而30＃的tax accountant分析的东西让我怀疑这个offset的行为要被ato否定了..already被ato否定 in April 2012 and also published in news.

..........

ATO want to say NO OFFSET acc,,, NO Refinance ... 98 % of refince will be used for private purpose ...not for investment purpose.

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-6-8 12:59 编辑 ]

作者: rogerze5046 时间: 2012-6-8 12:59

原帖由 Martin_2F 于 2012-6-8 12:09 发表

同样是回复，你这几秒钟的字真的是很赚啊。我辛辛苦苦写了一大篇，得到的分结果不也跟你拿的一样。同样是骗分，你也太不敬业了吧。

给你简单指出来吧，说人家没有说个所以然；真的认认真真给你讲了吧，又说人家是回复挣分。

还好这个帖子大家都可以看得到，只要有别的同学，哪怕只有一个两个，看到我写的，有点帮助有点收获，那我也就满足了。

这个下去楼又要歪了。
言简意赅，最近忙，昨天把1年的adjustment都做掉了，所以不长篇大论了。
BTW,我从来没说你回复挣分啊……群众的眼睛是雪亮的.

至于你之前发的嘛，待我我家以后慢慢研究……

作者: charmaine 时间: 2012-6-8 13:03

原帖由 岁月留下的痕迹 于 2012-6-8 12:26 发表

你别说，这可能还真是个漏洞，你收了租金，虽然会申报收入，但是你没有去扣除投资房的利息和本金，而是去扣除自己自住房的本金，你不是多抵扣了利息了嘛！！不过这个漏洞应该不大吧？！

租金申报了收入，自然会扣除投资房的利息
但是如果还有剩，当然是去扣除自己自住房的本金，谁会去扣除投资房的本金啊？
如果ATO要严查这个，真心觉得他们很无聊，房价都这样了，还想再跌多一点吗。

作者: Syaoran 时间: 2012-6-8 13:08
学习了。。。

作者: banzhiyan 时间: 2012-6-8 13:14
学习怎么吵架拿分

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-8 13:17

原帖由 lee2267 于 2012-6-8 12:58 发表
而30＃的tax accountant分析的东西让我怀疑这个offset的行为要被ato否定了..already被ato否定 in April 2012 and also published in news.
..........

ATO want to say NO OFFSET acc,,, NO Refinance . ...

我看不下去了。你真的是accountant吗！？请你不要再误导人了！！

你要说ATO否定了offset account，请给出具体出处。

另外，既然说道这里了，我决定给你指出来，你在30楼里列出来的那些情况，只是一些最最基本的报税错误（不过就是申请扣税的利息里包括了本金还款额，以及贷款有一部分是私人用途），你列的第三个情况，其实已经包括在了前两种情况里，根本就和offset account没关系（基于你对offset account的不了解，不意外）。这根本不是ATO这次要着重打击的重点。ATO要打击的是，通过某种特定的操作手法，在个人贷款总额没有改变，利息还款金额也不变的情况下，让可扣税贷款额本金（比如投资房贷款）升高，不可扣税贷款额本金（比如说自住房）降低，从而达到可扣税利息支出增加的结果。。。

[ 本帖最后由 Martin_2F 于 2012-6-8 13:19 编辑 ]

作者: xiaochahu 时间: 2012-6-8 13:28
I agree with Martin_2F.
But for top-up loan from 300k to 400k, then use this $100k to buy another property for your own live.
Are you sure I can deduct 400k as interest?
But I know many people is doing it, how can ATO differentiate it?

作者: Martin_2F 时间: 2012-6-8 13:28

原帖由 lee2267 于 2012-6-8 12:58 发表
而30＃的tax accountant分析的东西让我怀疑这个offset的行为要被ato否定了..already被ato否定 in April 2012 and also published in news.
..........

ATO want to say NO OFFSET acc,,, NO Refinance ... 98 % of refince will be used for private purpose ...not for investment purpose.

看你后面这句，就知道你真的混淆了很多东西。Offset Account和Refiance根本没有必然联系。你看我上面那个讲offset account的例子有任何refinace的东西吗？

至于是不是有98%的人refinacne出来做私人用途，我对此持保留意见。其实就算是又如何呢？只要refinace出来的是做私人用途，那该部分贷款的利息就不能扣税；如果是投资用途，就可以扣税。ATO规定得很清楚。这和offset account有什么关系！？

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